放課後等デイサービス 開業６か月前スケジュール ５３項目のチェックリスト - サラリーマンK副業のつぶやき
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放課後等デイサービス物件を探す
フランチャイズに加盟したわたしは、全て本部任せです。
放デイ物件の条件
- 家賃25万円以下
- 駐車場2台必要
- 指導訓練室は30㎡
- 衛生設備・静養室が必要
- 25坪～40坪程度
- 建築確認済証がある建物
- 事務所居ぬき（スケルトンはおすすめできない）
- 放デイに関して家主の了解が必須
実は２号施設案件を自社で探していた為、物件探索のノウハウも構築出来ました。
みなさんも自社で探す場合のご参考にされてはいかがでしょうか。
放デイ物件探索の注意点
- スケルトンにはご注意
スケルトンは、不動産物件の内装状態です。
いわゆるコンクリート（床・壁・天井）むき出しの状態です。
良い物件が安い賃料で出ていた為、すぐに工務店手配をして内見をしました。
１号施設目から車で５分。２施設目としては最高の場所でした。が
空調・トイレ・床・天井・壁などの工事をいれると４７０万見積（税抜）。
１号施設＝２４０万円でしたので、２３０万円のUPとなりました。
このことからスケルトン物件は今後断念しました。
- 放デイに関して家主の了解（理解）が必須
障がいに知識の疎い家主は嫌がります。
家主自社ビルに障がい者施設が入ることを嫌がる方は多いです。
放デイの認識は一般にまだまだ浸透しておらず、電話で断られることも多くありました。
しっかりとした事業説明を要します。
さて自分で探す場合は
ネット検索・・・地域の不動産業者にすべてにFAXします。（事例は後ほど）
↓ 大手関係なく不動産業者はその地域物件のすべてを網羅していません。
↓ 出店候補エリアのすべての業者に連絡をいれるべきです。
内覧 ・・・物件情報を確認し、複数候補をピックアップ。
↓ ①賃貸条件（保証金・家賃・共益費・仲介手数料の有無・退去時復帰）
↓ ②建築確認済証があるか
交渉 ・・・上記①②に加え、③フリーレント期間（賃料発生をOPEN発生）交渉
↓ ④特約事項（融資不履行の場合、物件契約無効）
物件契約 ・・・④の特約さえ入れれば、すぐ契約です。
仲介手数料は高いですが、是非仲介業者は介在させましょう。
自分で探せば、加盟金２００万円から５０万円引くというFC本部からの提案
２施設目ということもあり、５０万円引きという点で頑張りました。
が、もうわたしは探さない！と決めました。
それほどすべてをクリアするステップは大変でした。
特に③と④を注意してもらえればと思います。
③フリーレントに関して（以後、賃料発生の事を「賃発」という）
仮に１０月１日OPENとします。この場合、事前相談は８月中旬になります。
この場合、７月には物件契約を締結しなければなりません。
杓子定規にいけば、まだ営業してもいないのに７月・８月・９月と家賃を
支払わなければなりません。家賃２０万円とすれば６０万円の支出。
それを１０月１日から家賃発生にすると交渉します。
あまり強く言いすぎると、家主から断るどころかもう話も聞いてくれません。
④物件契約は、銀行及び政策金融公庫の借り入れ時に完了していなければなりません。
物件契約時は、保証金と初月家賃、仲介手数料を入金していなければなりません。
特約条項をいれていない物件契約をすると、万が一借入ができなかった場合に
保証金、諸費用（約２００万程度）は没収されます。
融資不履行時無効の特約さえ入れておけば、融資が無理であっても、返金されます。
フランチャイズに加盟すればどうなるか？（１施設目はハヤカッタ）
ﾜﾀｼ：本部が紹介してくれた物件に対して「ココで開所します」と決めるだけ。
実は本部が全てやってくれます。あまりにも簡単そうだったので２号施設は自社で頑張りましたが。
１号店経緯
最初条件：家賃２２万円 敷金１１０万円（５か月分）駐車場込
本部交渉：家賃１８万円 敷金 ９０万円（５か月分）駐車場込
家主挨拶時には、物件契約書もほぼ決まっておりました。
月々４万円減額は、４年経営すると加盟金がチャラになる計算。
商圏調査は自社で出来ない
ここではばれないように本部からのメール本文を抜粋いたしました。ご参照ください。
障がい児見込み数（黄色枠）が、
100名以上（◎） 99名～80名（〇） 79名～50名（△） 49名未満（×）を
ひとつの基準とさせていただいております。
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時速１５km（車）での５分、１０分、
3歳～17歳までの人口÷事業所数＝１施設当たりの人口数
↓
1施設当たりの人口数×9％
＝放課後デイサービス：児童発達支援を利用する障児者見込み数
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稼働を100％
だいたい1名・月10日利用として
障がい児見込み数の中から26名を確保するにあたり
今後競合施設がでることも考えると見込み数は約60名はあったほ
このデータ数字がすべてとは言えません。
弊社、直営も開所当初の障がい児見込み数はデータ上「７０」
競合が増えてこともあり今は「４０」程度ですが、可動は１００％
今回の○○○○エリアですが、
施設競合リサーチでは、どの施設もほぼ満杯状態でした。
日によっては定員オーバーしている施設もありました。
また周辺の隣接市も需要が高いようです。
弊社加盟店でも送迎距離が５km以上のところも多く、
利用者もいるようです。
従って
・周辺の施設が受け入れいっぱいであること
・隣接市からも利用者が見込めること
何よりも○○○○ですので、不動産屋とのやり取り等の日数や時間が短縮でき
また、いつでも求人スタートできることから、
まずは、添付資料をご確認ください。
添付資料は地域が特定されてしまいますのでご容赦ください。
要するに
車で時速２０ｋｍで走った場合の５分、１０分エリアに事業所数と児童人口、そして障害児童の見込みを出され、１施設あたりの割合（見込み障害児童数）を出します。
ここでは商圏ごとに指数をだしておりますが、なるほどと感心したものです。
独自では出せるものではなく、よくよく加盟してよかったと思います。
わたしの希望エリアではかなり競合店が多く、本部曰く激戦区とのことでしたがGo判断をしました。
FC本部の営業担当の意見をうのみにしたわけではありません。が参考にはさせていただきました。他に全国展開している放デイも複数あり、さまざま特化した放デイもありましたが、大半は個人（法人ですが）レベルがやっている施設ばかりでした。
残念ながら２年で３施設他社の経営している放デイはつぶれてしまいました。
これも仕方ないのかもしれません。
放デイの業種に大手とよばれるものはありません。
たとえばスーパーを経営していて、イオンモールができてしまうと。。を考えなくてよいのです。
ちかくにこどもプラスさんなどありますが（地域は言えません、、、）、こどもプラスさん１施設のなかで、当施設は２施設あります。このことがすべてであると思います。
話が脱線しました。物件はFC加盟すればOKです。あなた自身の時間があれば、一緒に探す感覚で良いと思います。やはり地元を知り尽くした方が土地勘をもって調べたほうが良いのは間違いありません。見つけた後の交渉などを本部に任せればよいかと思います。
良い本部であれば、物件に対してきっちりと評価をすることかと思います。
頑張ってください。
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